1세대에 대한 예외 분석하기


양도세를 계산하는 주택 수 판정은 부부와 생계를 같이하는 가족 구성원을 합하여 1세대 몇주택인지로 따집니다. 따라서 이런 세대 분리의 개녀을 활용하면 절세를 할 수 있습니다.


예를 들면 김민수씨의 가족은 본인 명의, 아내 명의, 28세 딸의 명의로 각각 집을 1채씩 소유하고 있습니다. 이 세대가 보유한 집은 몇 채일까요?


딸이 부모와 같이 한집에서 생활한다면 부모와 같은 세대에 속하므로 1세대 3주택입니다. 또 딸리 부모와 독립 세대를 이루고 있지만 30세 미만이면 부모와 같은 세대로 보기 때문에 1세대 3주택이 됩니다.


이처럼 세대 분리를 활용하면 세금을 피할 수 있습니다. 다만, 세대 분리를 하는 과정에서 재산이 무상으로 이전되는 경우에는 증여세와 취득세가 부과됩니다. 또 소득이 없는 자녀가 주택을 취득하면 자금출처조사를 받을 수 있다는 점을 인식해야 합니다.


1주택에 대한 예외


즉 2주택을 보유하더라도 비과세를 적용한다는 것입니다. 앞서 살핀대로 일시적으로 2주택이 되거나 상속주택 등이 개입된 경우 비과세를 받을 수 있습니다. 따라서 과세 전에 비과세 요건을 확인할 수 있어야 합니다.


보유 및 거주 요건에 대한 예외


불가피한 사유가 있으면 2년 보유 및 거주 요건을 채우지 않아도 비과세됩니다. 주택과 부수 토지가 공공사업용으로 시행자에게 양도될 때 보유 및 거주 기간에 관계없이 비과세되는 것이 대표적입니다.


또한 세대원 모두가 이민을 떠나면 보유 및 거주 요건을 채우지 않아도 비과세를 받을 수 있습니다. 단, 이 경우 해외이주법에 의해 세대원 전원이 출국하거나, 1년 이상 해외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 전원이 출국하는 경우로서 출국일로부터 2년 내 양도해야 비과세를 적용합니다. 이때 외교통상부 장관이 교부하는 해외이주신고확인서나 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등의 증명 서류가 있어야 합니다.


또한 특수학교와 고등학교 또는 대학교 진학으로 인해 이사할 때도 양도세가 비과세될 수 있습니다. 여기서 한 가지 주의할 점은 초등학교나 중학교 등은 부득이한 사유에 해당되지 않아 예외를 적용할 수 없다는 것입니다.


그 밖에 직장 변경이나 전근 등 근무상 형편에 따라 이사할 때 혹은 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병 때문에 이사할 때도 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 특히 근무상 형편에 의한 비과세 적용은 근로소득자들을 지원하는 제도이나, 종전 주택 소재지에서 출퇴근이 가능하면 비과세 혜택을 받지 못할 수도 있습니다.


따라서 실제로 이런 상황에 있다면 비과세 요건에 해당하는지 사전에 확인하는 것이 좋습니다.


이와 같은 상황에는 2년 보유 요건을 채우지 않아도 됩니다. 하지만 기본적으로 해당 집에서 1년 이상 거주해야 함에 유의해야 합니다. 이는 근무상 평편 등으로 보유 요건을 채우지 못하더라도 최소한 1년은 거주해야 비과세를 받을 수 있다는 뜻입니다.


비과세 요건 정리


1세대 : 결혼한 부부와 생계를 같이 하는 가족 / 예외) 거주자가 30세 이상인 경우와 30세 미만이라도 최저생계비 이상의 소득이 있거나 결혼, 배우자 사망 또는 이혼한 경우에 별도 세대 구성이 가능함.

국내에 1주택 : 사실상 용도에 의해 1주택 여부 판단 / 예외) 실질 용도로 주택임을 판정하고, 2주택이 되더라도 이사, 결혼 동거봉양 등의 사유가 있으면 비과세가 가능함.

2년 보유 + 조정대상지역 내에서 2년 거주해야 함 / 예외) 공공사업용으로 수용, 세대원 전원의 국외 이주 시, 건설 임대주택의 거주 기간이 5년 이상인 경우, 취학, 1년 이상의 질병 치료, 근무상 형편으로 1년 이상 거주한 주택을 양도하고 세대원 전원이 다른 시 군으로 이사할 경우 2년 보유 및 거주를 하지 않아도 됨.
[출처] [바로회계법인] 양도소득세 비과세 예외 요건 활용하기|작성자 barocpa